Month: Februar 2023

Die Kosten der Müllbeseitigung gehören gemäß § 2 Nr. 8
Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskos-
ten. Die Vorschrift ist weit zu verstehen und soll den ganzen
Vorgang der Müllbeseitigung umfassen. Daher sind auch die
Kosten für eine regelmäßige Kontrolle der Mülltonnen auf Ein-
haltung der Mülltrennung und eine erforderliche Nachsortie-
rung als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Das hat der
BGH klargestellt.
Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin einer Wohnung in
einer größeren Wohnanlage einen externen Dienstleister mit
der Erbringung eines sogenannten Behältermanagements be-
auftragt. In dessen Rahmen wird der Restmüll der Mieter auf
fehlerhafte Mülltrennung überprüft und gegebenenfalls von
Hand nachsortiert. Die hierfür anfallenden Kosten legte die
Vermieterin als Teil der Kosten für die Müllbeseitigung auf die
Mieter um. Hieran hatte der BGH nichts auszusetzen.
Die Kosten entstehen der Vermieterin als Grundstückseigen-
tümerin regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des
Grundstücks und sind nicht den durch die Grundmiete abge-
deckten Verwaltungskosten zuzuordnen.
Es kommt auch nicht darauf an, ob der Auftrag zur Müllkontrol-
le und -nachsortierung eine Reaktion der Vermieterin auf falsch
befüllte Mülltonnen war. Der erforderliche Bezug der Kosten
zur Mietsache besteht unabhängig davon, ob die Maßnahme,
die die Kosten verursacht hat, auch durch den in Anspruch ge-
nommenen Mieter oder allein durch andere Mieter oder Dritte
veranlasst wurde und ob deren Verhalten vertrags- oder rechts-
widrig war.
BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 117/21

Unter bestimmten Voraussetzungen sind Vermieter in Deutschland zur regelmäßigen
Legionellenprüfung der Trinkwasseranlage verpflichtet.

Energie zu sparen ist das Gebot der Stunde. Tipps finden sich viele im Netz
etwa, die
Speichertemperatur der Warmwasserbereitung dauerhaft abzusenken. Das spart zwar Energie, ist
aber meist keine gute Idee: Fällt die Temperatur im Wasserkessel dauerhaft unter 60 C, kann sie
das Legionellenwachstum in der gesamten Trinkwasserinstallation fördern. Die krankmachenden
Bakterien kommen in geringer Konzentration im Grundwasser vor und können von dort aus in die
Trinkwasseranlage gelangen. In Deutschland infizieren sich jedes Jahr tausende Menschen mit der
sogenannten Legionärskrankheit. Um dies zu verhindern, ist eine gute Trinkwasserhygiene
genauso wichtig wie die regelmäßige Legionellenprüfung.

Welches Risiko stellen Legionellen dar?
Legionellen wachsen bei Temperaturen zwischen 25 und 55
C in der Trinkwasseranlage und
werden durch vernebeltes Wasser übertragen, wenn sie beispielsweise beim Duschen eingeatmet
werden. Eine Infektion kann zu einer behandlungsbedürftigen Lungenentzündung führen. In
Deutschland werden pro Jahr rund 1,7 Legionellosen pro 100.000 Einwohner an das Robert Koch
Institut (RKI) gemeldet. Legionellen stellen auch ein Risiko für Vermieter dar: Wer als
Verantwortlicher gegen die Vorgaben der Trinkwasserverordnung zur Legionellenprüfung verstößt,
muss mit Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro oder sogar strafrechtlicher Verfolgung rechnen.

Für welche Gebäude gilt die Pflicht zur Legionellenprüfung?
Um der Prüfpflicht zu unterliegen, muss das Gebäude über eine zentrale Trinkwassererwärmung
und mindestens drei Wohneinheiten mit Duschmöglichkeiten verfügen, von denen mindestens eine
vermietet ist. Zudem muss der Speicher des Warmwasserbereiters mehr als 400 Liter oder die
Rohrleitungen insgesamt über drei Liter fassen. Ist dies gegeben, muss alle drei Jahre eine
Legionellenprüfung stattfinden.

Wer ist für die Legionellenprüfung verantwortlich?
Verantwortlich ist der Vermieter. Allerdings dürfen nur akkreditierte Stellen Wasserproben nach den
Vorgaben der DIN EN ISO 19458:2006 12 entnehmen. Übrigens: Die
Kosten für die wiederkehrende orientierende Legionellenprüfung können Vermieter als
Betriebskosten auf die Mieter umlegen.