Angesichts steigender Energiepreise stehen viele Vermieter vor der Frage, ob und ab wann sie von ihren Mietern höhere Vorauszahlungen auf dieBetriebskosten verlangen können. Das Gesetz macht klare Vorgaben.

Seit geraumer Zeit kennen die Energiepreise nur eine Richtung: Nach oben. Viele Betriebskostenabrechnungen dürften daher künftig eine Nachzahlung für Mieterinnen und Mieter ergeben.

Vermietern stellt sich die Frage, wann, unter welchen Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe sie im Hinblick auf die hohen Energiepreisedie Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen können. Der Deutsche Mieterbund und der Eigentümerverband Haus und Grund berichten übereinstimmend, dass diese Überlegung in ihrer Beratungspraxis an Bedeutung gewinne.

Vermieter kann Vorauszahlungen nur nach Betriebskostenabrechnung erhöhen

Steigende Preise und zu erwartende Nachzahlungen geben Vermietern nicht das Recht, unterjährig die laufenden Vorauszahlungen zu erhöhen. Vielmehr knüpft das Gesetz eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen an die Vorlage einer Betriebskostenabrechnung und deren Ergebnis. Hierzu heißt es in §560 Abs. 4 BGB:

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Zu Voraussetzungen und Umfang einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen hat der BGH in einem Urteil vom 28.9.2011, VIII ZR 294/10, ausführlich Stellung genommen:

• Basis der Anpassung ist die letzte vorliegende Betriebskostenabrechnung; nicht maßgeblich ist hingegen die „letztmögliche“ Abrechnung, die noch nicht erstellt ist.

• In der Regel ist ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrages an Betriebskosten als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen. Dementsprechend kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen in der Regel um ein Zwölftel der Nachzahlung erhöhen.

• In die Anpassung der Vorauszahlungen können auch Umstände einfließen, die außerhalb der letzten Betriebskostenabrechnung liegen. Dann kommt eine Anpassung über den Betrag hinaus in Betracht, der sich aus dem vorigen Abrechnungsergebnis errechnen lässt. Als möglichen Fallnennt der BGH steigende Energiekosten. Dabei müssen die zu erwartenden Kostensteigerungen konkret zu erwarten sein. Ein bloßer „Sicherheitszuschlag“ auf die anhand der letzten Abrechnung errechnete Erhöhung mit Hinweis auf allgemein zu erwartende Preissteigerungen ist hingegen nicht zulässig.

HEIZKOSTEN SENKEN

… so lassen sich unnötige Kosten vermeiden! 

✓  Raumtemperaturen und Thermostate richtig einstellen!

Stufe 2 entspricht etwa 16 °C, Stufe 3 etwa 20 °C und Stufe 4 etwa 24 °C.
Jedes Grad weniger spart circa 6 Prozent Heizkosten!

✓  Heizkörper nicht verdecken!

Damit sich die Wärme gleichmäßig im Raum verteilen kann, sollte jeder Heizkörper gut zu sehen sein.
Tipp: zusätzlich Zimmertüren geschlossen halten!

✓  Heizung nachts und bei Abwesenheit herunterdrehen!

Wärme ist nur wichtig, wenn jemand in der Wohnung ist.
Tipp: In einem kühleren Schlafzimmer schläft man besser.

✓  Lüften nicht vergessen!

Kurzes und regelmäßiges Stoßlüfen sorgt nicht nur für frische Luft, sondern verschwendet auch weniger Energie als ein gekipptes Fenster!
Tipp: Drehen Sie beim Lüften die Heizung herunter, ansonsten dreht sich die Heizung heißer auf und Sie heizen zum Fenster hinaus!

STROMKOSTEN SENKEN

..so lässt sich bares Geld sparen!    

✓  Überprüfen Sie die Temperatur im Kühlschrank!

7 °C im oberen Fach reichen aus. Mit nur 1 °C mehr senken Sie den Stromverbrauch um etwa 6 Prozent!
Im Gefrierfach sind -18 °C optimal.

✓  Benutzen Sie einen Sparduschkopf oder einen Perlator beim Wasserhahn!

Beides zahlt sich aus. Auch warmes Wasser verursacht Energiekosten!

✓  Spülmaschine immer voll einräumen und Eco-Programm nutzen!

Waschgänge von 45 bis 55 °C laufen zwar länger, aber reinigen auch gut und senken die Kosten für Wasser und Energie.

✓  Wäsche mit niedrigen Temperaturen waschen!

Bei Waschmaschinen reichen Waschvorgänge mit 30 bis 55 °C aus. Ihre Kleidung hält dann sogar länger.
Nutzen Sie zudem dasEco-Programm und lassen Sie die Wäsche an der Luft trocknen statt im Trockner.

Das Bundeswirtschaftsministerium (BMWK) stellt auf seiner Internetseite ein interaktives Tool bereit, das die unterschiedlichen Fälle abbildet: Zum Online-Tool des BMWK https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Module/entscheidungsfinder-gas-abschlag-dezember/entscheidungsfinder.html zur Dezember-Soforthilfe. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften, die Gas oder Fernwärme beziehen, können die Entlastung in Anspruch nehmen. Sie müssen diese im Zuge der Jahresabrechnung 2022 an die Wohnungseigentümer weitergeben.

Aktuelles zur Erdgas-Soforthilfe, Strom- und Gaspreisbremse

Wichtige Kundeninformation zum Entlastungspaket

Die Bundesregierung hat mit einem milliardenschweren Entlastungspaket auf die stark gestiegenen Energiekosten reagiert und will damit die hohen Belastungen für private Haushalte und Unternehmen abfedern. Als Soforthilfe übernimmt der Bund einmalig den Dezember-Abschlag für Erdgas. Ab März 2023 folgen die Gas- und Strompreisbremse. Beide gelten rückwirkend für die Monate Januar und Februar 2023. Ein erster Überblick über die geplanten Maßnahmen.

1 | Die Gaspreis-Soforthilfe

ist eine kurzfristige Überbrückungshilfe bis zur Einführung der Gaspreisbremse und richtet sich an Gas- und Wärmekunden.

2 | Gaspreisbremse

• Ab März 2023 und rückwirkend ab Januar 2023 gilt eine Gaspreisbremse für private Haushalte – und damit auch für Wohnungseigentümergesellschaften und vermietete Mehrfamilienhäuser – sowie kleinere und mittlere Unternehmen (KMU).
• Vorgesehen ist eine Preisdeckelung auf Erdgas von 12 Cent pro Kilowattstunde. Die Begrenzung gilt für 80 Prozent des Vorjahresverbrauchs.
• Wichtig: Für die restlichen 20 % des Verbrauchs gilt der vereinbarte Vertragspreis. Der für den März ermittelte Entlastungsbetrag soll rückwirkend für Januar und Februar 2023 abgerechnet werden.

3 | Strompreisbremse 

• Laut Beschluss vom 21. November 2022 soll die Strompreisbremse ab März 2023 gelten und rückwirkend ab Januar 2023 greifen.
• Der Strompreis soll bei 40 Cent pro Kilowattstunde gedeckelt werden. Die Preisdeckelung gilt ebenfalls nur für ein Grundkontingent von 80 Prozent des bisherigen Stromverbrauchs.
• Wichtig: Für die restlichen 20 % des Verbrauchs gilt der vereinbarte Vertragspreis. Der für den Monat März ermittelte Entlastungsbetragsoll rückwirkend für die Monate Januar und Februar abgerechnet werden. 

Sowohl die Strom- als auch die Gaspreisbremse sollen bis 30. April 2024 gelten.