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Das neue „Heizungsgesetz“ für Vermieterinnen und Vermieter, das im Jahr 2024 in Kraft tritt, bringt wichtige Änderungen und Anforderungen im Zusammenhang mit Heizungsanlagen mit sich. Hier sind die wichtigsten Punkte:

1. Die 65%-Regel: Ab dem 1. Januar 2024 müssen neu installierte Heizungsanlagen gemäß der GEG-Novelle zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden. Dies kann auf verschiedene Arten erreicht werden, einschließlich Wärmenetzen, Wärmepumpen, Stromdirektheizung, Hybridheizung, Solarthermie und „H2-bereite“ Gasheizungen.
2. Anwendungsbereich: Die 65%-Regel gilt zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten und für Heizungen, die nach dem 18. Oktober 2024 eingebaut werden.
3. Vorlage eines Wärmeplans: Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten tritt die Verpflichtung zur Einhaltung der 65%-Regel erst in Kraft, wenn die Stadt oder Gemeinde einen Wärmeplan vorlegt. Städte und Gemeinden haben bis zum 30. Juni 2026 (bzw. bis zum 30. Juni 2028 für kleinere Kommunen) Zeit, solche Pläne zu erstellen.
4. Übergangsfristen für Öl- oder Gasheizungen: In einigen Gebieten dürfen auch nach dem 1. Januar 2024 weiterhin Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden, jedoch mit bestimmten Anforderungen zur schrittweisen Umstellung auf erneuerbare Energien.
5. Betrieb bestehender Heizungen: Bestehende Heizungen, die fossile Brennstoffe nutzen, dürfen solange betrieben werden, wie sie funktionstüchtig sind. Bei Bedarf müssen jedoch die Anforderungen der GEG-Novelle bei der Erneuerung beachtet werden.
6. CO₂-Steuer: Vermieterinnen und Vermieter, die fossile Brennstoffe für Heizungen verwenden, müssen seit Januar 2023 CO₂-Steuer zahlen.
7. Modernisierungsumlagen: Bei Umstellung auf erneuerbare Energien können Vermieter bis zu 10 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, vorausgesetzt, staatliche Fördermittel werden genutzt und die Heizung ist klimafreundlich.
8. Wärmepumpen im unsanierten Altbau: Bei der Installation von Wärmepumpen in energetisch unzureichend sanierten Gebäuden gelten bestimmte Anforderungen an den Wirkungsgrad.
9. Verbrauchsabhängige Abrechnung: Ab 2024 müssen Vermieter, die Wärmepumpen verwenden und mehrere Wohnungen versorgen, individuelle Verbrauchszähler installieren und die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen.
10. Beratungspflicht: Vor dem Einbau neuer Heizungsanlagen mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen müssen Vermieter eine Beratung in Anspruch nehmen, um potenzielle Kostenrisiken aufzuzeigen, die mit höheren Energiepreisen und CO₂-Abgaben für fossile Brennstoffe zusammenhängen.

Diese Änderungen sollen dazu beitragen, den CO₂-Ausstoß zu reduzieren und nachhaltige Energiequellen in der Gebäudeheizung zu fördern. Vermieter sollten sich mit den neuen Anforderungen vertraut machen und gegebenenfalls Maßnahmen ergreifen, um den gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden.

Mit dem Inkrafttreten der Novelle der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) zum 24. Juni 2023 wurde unter anderem der risikobasierte Trinkwasserschutz verankert und niedrigere Grenzwerte für Schadstoffe wie Chrom, Arsen und Blei festgelegt. Auch die Betreiber von Trinkwasseranlagen werden in die Pflicht genommen.

Das Schwermetall Blei kann auch in sehr niedrigen Aufnahmemengen die Gesundheit des Menschen gefährden und beispielsweise das Hormon- oder Zentralnervensystem schädigen. Deshalb wurde der Grenzwert für Blei im Trinkwasser in den vergangenen Jahrzehnten mehrfach verringert. Seit 1. Dezember 2013 dürfen laut TrinkwV 0,010 Milligramm pro Liter nicht überschritten werden. Doch dieser Wert kann von Trinkwasser, das durch Bleirohre fließt, in der Regel nicht eingehalten werden. Betreiber von Trinkwasseranlagen müssen deshalb gemäß der neuen Verordnung bis zum 12. Januar 2026 Trinkwasserleitungen oder Teilstücke von Trinkwasserleitungen aus Blei austauschen oder stilllegen. Gegenüber Verbrauchern hat der Betreiber umfangreiche Informationspflichten. Ab 12. Januar 2024 gilt für Blei ein niedrigerer Grenzwert – 0,005 Milligramm pro Liter.

Die Verordnung ist hier zu finden.

Seit Wochen wird gestritten, gerungen und verhandelt. Die Ampel-Regierung einigte sich vergangene Woche auf Änderungen. Der angepasste Gesetzentwurf zum Gebäudeenergiegesetz (GEG)  sieht großzügigere Übergangsfristen vor und ist mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt. Das Bundesverfassungsgericht hatte eine Verabschiedung in der Sitzungswoche vor der Sommerpause aufgrund einer Klage des Berliner CDU-Abgeordneten Thomas Heilmann zum parlametarischen Verfahren zunächst gestoppt, Unklar ist, ob es eine Sondersitzung geben wird oder das GEG nun nach der Sommerpause beschlossen werden wird.

Das kommt auf Wohnungseigentümer nach aktuellem Stand zu: Das GEG soll zum 1. Januar 2024 in Kraft treten, betrifft in den meisten Fällen vorerst vor allem Neubauten in Neubaugebieten. Es wird, wie schon berichtet, mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt. Die Regelungen für den Heizungstausch bei Bestandsgebäuden greifen erst, wenn eine kommunale Wärmeplanung vorliegt.

Bis wann muss die Kommune handeln?

Städte mit mehr als 100.000 Einwohnenden müssen ihre Planung für das Fernwärmenetz bis 2026 vorlegen. Städte zwischen 10.000 bis 100.000 Einwohnenden müssen die Planung bis 2028 erstellen. Wohnungseigentümer werden in den meisten Fällen also noch etwas Zeit haben, sich für ihre neue Heizungsform zu entscheiden. Fernwärme wird es allerdings eher in größeren Städten geben. Legt eine Kommune ihre Planung zügig vor, greifen die Pflichten für Eigentümer für den Heizungstausch entsprechend früher. Wohnungseigentümer sollten das Thema auch im Hinblick auf die langen Vorlaufszeiten, die das Vorhaben in WEG benötigt, frühzeitig angehen. Die Vorgabe, eine Heizung mit 65-Prozent-Erneuerbaren-Energien-Anteil einzubauen kann durch eine Wärmepumpe, Stromdirektheizung, Hybridheizung und einer Anlage, die auf Biomasse basiert, erfüllt werden.

Der Havariefall und die Altersgrenze

Darüber hinaus soll es für Havariefälle eine größere Übergangsfrist von fünf Jahren (statt drei Jahren im ersten Entwurf) geben, innerhalb derer eine Heizungsanlage eingebaut werden darf, die nicht die 65-Prozent-EE-Pflichten erfüllt. Ist im Ort ein Anschluss an ein Fernwärmenetz geplant, gilt eine maximale Übergangsfrist von zehn Jahren. Die Regelung, nach der 80-Jährige von der Pflicht zum Heizungstausch befreit sind, soll ersatzlos entfallen. Vorgesehen ist eine generelle Härtefallklausel, nach der sich von der Pflicht zur Anforderungserfüllung befreien lassen kann, wer die Vorgaben des GEG nicht erfüllen kann.

Darf in Bestandsgebäuden weiterhin eine Gasheizung verbaut werden?

Jain. Liegt keine Kommunale Wärmeplanung für den Ort vor, darf in Bestandsgebäuden theoretisch eine auf Wasserstoff umrüstbare Gasheizung verbaut werden. Jedoch müssen alle Heizungen, die ab dem kommenden Jahr verbaut werden, mittelfristig die 65-Prozent-EE-Pflicht erfüllen. Wenn für die jeweilige Kommune dann kein Wasserstoffgebiet vorgesehen ist, muss die Heizung teuer auf ein hybrides System nachgerüstet werden oder es ein Biomethan/Wasserstoff-Vertrag abgeschlossen werden. Der Anteil der klimaneutralen Gase muss ab 2029 15 Prozent betragen, ab 2025 30 % und ab 2040 60 Prozent. Nach aktuellem Stand der Wissenschaft wird Wasserstoff in der Wärmeerzeugung keine große Rolle spielen.

Sowohl die Nachrüstung der Heizungsanlage als auch die klimaneutralen Gase sind kostenintensiv. Um teure Fehlinvestitionen zu vermeiden, ist daher eine Beratung vor dem Kauf einer Gasheizung ab 2024 Jahr verpflichtend. In dieser soll auf die steigenden Betriebskosten und das Ende der Nutzungsdauer von Gasheizungen hingewiesen werden.

Geplante Änderungen bei der Förderkulisse

Im ursprünglichen Gesetzentwurf war zunächst vorgesehen, dass nur selbstnutzende Eigentümer und Nach jetzigem Kenntnisstand soll es eine Grundförderung von 30 Prozent für selbstnutzende Eigentümer, Vermieter und Kommunen geben. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Grundförderung folgendermaßen gedeckelt 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, zusätzlich:

• je 10.000 Euro pro Wohnung bei 1 bis 6 Wohneinheiten
• je 3.000 Euro bei Gebäuden ab 7 Wohneinheiten

Es ist davon auszugehen, dass es hier weitere Änderungen geben wird. Weiterhin gibt es keine langfristige Fördergarantie.

Fazit

Es ist kein leichter Weg zum klimaneutralen Heizen – und schon gar nicht zu einem gesetzlichen Rahmen. Wieviel Zeit für die Umsetzung der Maßnahmen im Bestand bleibt, hängt von der kommunalen Wärmeplanung ab.

Die finale rechtliche Ausgestaltung des GEG gilt es letztendlich abzuwarten.

Eine einfache Möglichkeit zur Stromgewinnung aus Sonnenenergie.

Die Gewinnung von Strom aus Sonnenenergie ist nicht nur in großen Industrieanlagen oder mit einer Solaranlage auf dem Dach möglich. Auch im Kleinen kann Strom gewonnen werden, z.B. mit Balkonkraftwerken, die immer beliebter bei Eigentümern und Mietern werden.

Ein Balkonkraftwerk ist eine kleine Anlage aus Photovoltaikmodulen. Im Gegensatz zu klassischen Photovoltaikanlagen werden Balkonkraftwerke in der Regel aufgestellt und können bis zu 600 W erzeugen. Die Solarmodule werden entweder zur Sonne ausgerichtet aufgestellt oder an Balkonbrüstungen befestigt. Ein Wechselrichter wandelt den gewonnenen Gleichstrom in Wechselstrom um, der dann in das interne Stromnetz eingespeist wird.

Einige Bundesländer und Kommunen fördern die Installation von Balkonkraftwerken, was zu Fragen führt, unter welchen Voraussetzungen Eigentümer ein solches Kraftwerk aufstellen dürfen und welche Bedingungen zu beachten sind.

Wenn ein Eigentümer die Errichtung eines Balkonkraftwerkes beantragt, sind im Wesentlichen zwei Aufstellungsorte möglich: Die Außenseite der Balkonbrüstung oder der Balkon, die Terrasse oder die Dachterrasse. Die Entscheidung über die Gestattung einer solchen Anlage muss von den Eigentümern mit einfacher Stimmenmehrheit getroffen werden. Eine Veränderungssperre nach § 20 Abs. 4 WEG wird der Anbringung oder Aufstellung von Balkonkraftwerken nur in Ausnahmefällen entgegenstehen.

Es ist zu beachten, dass die Anbringung an der Brüstung zu einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums führt. Wird die Anlage im Bereich des Sondereigentums aufgestellt, benötigt der Eigentümer in der Regel auch einen Gestattungsbeschluss. Die optische Veränderung und die Anschlussmöglichkeiten an das Stromnetz können zu einer Benachteiligung der anderen Eigentümer führen, was bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden muss.

Untenstehend finden Sie die Links für die vierteljährliche und die monatliche Referenznotierung für unsere Montana-Kunden.

https://www.montana-energie.de/geschaeftskunden/erdgas/online-service/referenznotierung/

https://www.montana-energie.de/geschaeftskunden/strom/online-service/referenznotierung/

Die Kosten der Müllbeseitigung gehören gemäß § 2 Nr. 8
Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskos-
ten. Die Vorschrift ist weit zu verstehen und soll den ganzen
Vorgang der Müllbeseitigung umfassen. Daher sind auch die
Kosten für eine regelmäßige Kontrolle der Mülltonnen auf Ein-
haltung der Mülltrennung und eine erforderliche Nachsortie-
rung als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Das hat der
BGH klargestellt.
Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin einer Wohnung in
einer größeren Wohnanlage einen externen Dienstleister mit
der Erbringung eines sogenannten Behältermanagements be-
auftragt. In dessen Rahmen wird der Restmüll der Mieter auf
fehlerhafte Mülltrennung überprüft und gegebenenfalls von
Hand nachsortiert. Die hierfür anfallenden Kosten legte die
Vermieterin als Teil der Kosten für die Müllbeseitigung auf die
Mieter um. Hieran hatte der BGH nichts auszusetzen.
Die Kosten entstehen der Vermieterin als Grundstückseigen-
tümerin regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des
Grundstücks und sind nicht den durch die Grundmiete abge-
deckten Verwaltungskosten zuzuordnen.
Es kommt auch nicht darauf an, ob der Auftrag zur Müllkontrol-
le und -nachsortierung eine Reaktion der Vermieterin auf falsch
befüllte Mülltonnen war. Der erforderliche Bezug der Kosten
zur Mietsache besteht unabhängig davon, ob die Maßnahme,
die die Kosten verursacht hat, auch durch den in Anspruch ge-
nommenen Mieter oder allein durch andere Mieter oder Dritte
veranlasst wurde und ob deren Verhalten vertrags- oder rechts-
widrig war.
BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 117/21

Unter bestimmten Voraussetzungen sind Vermieter in Deutschland zur regelmäßigen
Legionellenprüfung der Trinkwasseranlage verpflichtet.

Energie zu sparen ist das Gebot der Stunde. Tipps finden sich viele im Netz
etwa, die
Speichertemperatur der Warmwasserbereitung dauerhaft abzusenken. Das spart zwar Energie, ist
aber meist keine gute Idee: Fällt die Temperatur im Wasserkessel dauerhaft unter 60 C, kann sie
das Legionellenwachstum in der gesamten Trinkwasserinstallation fördern. Die krankmachenden
Bakterien kommen in geringer Konzentration im Grundwasser vor und können von dort aus in die
Trinkwasseranlage gelangen. In Deutschland infizieren sich jedes Jahr tausende Menschen mit der
sogenannten Legionärskrankheit. Um dies zu verhindern, ist eine gute Trinkwasserhygiene
genauso wichtig wie die regelmäßige Legionellenprüfung.

Welches Risiko stellen Legionellen dar?
Legionellen wachsen bei Temperaturen zwischen 25 und 55
C in der Trinkwasseranlage und
werden durch vernebeltes Wasser übertragen, wenn sie beispielsweise beim Duschen eingeatmet
werden. Eine Infektion kann zu einer behandlungsbedürftigen Lungenentzündung führen. In
Deutschland werden pro Jahr rund 1,7 Legionellosen pro 100.000 Einwohner an das Robert Koch
Institut (RKI) gemeldet. Legionellen stellen auch ein Risiko für Vermieter dar: Wer als
Verantwortlicher gegen die Vorgaben der Trinkwasserverordnung zur Legionellenprüfung verstößt,
muss mit Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro oder sogar strafrechtlicher Verfolgung rechnen.

Für welche Gebäude gilt die Pflicht zur Legionellenprüfung?
Um der Prüfpflicht zu unterliegen, muss das Gebäude über eine zentrale Trinkwassererwärmung
und mindestens drei Wohneinheiten mit Duschmöglichkeiten verfügen, von denen mindestens eine
vermietet ist. Zudem muss der Speicher des Warmwasserbereiters mehr als 400 Liter oder die
Rohrleitungen insgesamt über drei Liter fassen. Ist dies gegeben, muss alle drei Jahre eine
Legionellenprüfung stattfinden.

Wer ist für die Legionellenprüfung verantwortlich?
Verantwortlich ist der Vermieter. Allerdings dürfen nur akkreditierte Stellen Wasserproben nach den
Vorgaben der DIN EN ISO 19458:2006 12 entnehmen. Übrigens: Die
Kosten für die wiederkehrende orientierende Legionellenprüfung können Vermieter als
Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Angesichts steigender Energiepreise stehen viele Vermieter vor der Frage, ob und ab wann sie von ihren Mietern höhere Vorauszahlungen auf dieBetriebskosten verlangen können. Das Gesetz macht klare Vorgaben.

Seit geraumer Zeit kennen die Energiepreise nur eine Richtung: Nach oben. Viele Betriebskostenabrechnungen dürften daher künftig eine Nachzahlung für Mieterinnen und Mieter ergeben.

Vermietern stellt sich die Frage, wann, unter welchen Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe sie im Hinblick auf die hohen Energiepreisedie Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen können. Der Deutsche Mieterbund und der Eigentümerverband Haus und Grund berichten übereinstimmend, dass diese Überlegung in ihrer Beratungspraxis an Bedeutung gewinne.

Vermieter kann Vorauszahlungen nur nach Betriebskostenabrechnung erhöhen

Steigende Preise und zu erwartende Nachzahlungen geben Vermietern nicht das Recht, unterjährig die laufenden Vorauszahlungen zu erhöhen. Vielmehr knüpft das Gesetz eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen an die Vorlage einer Betriebskostenabrechnung und deren Ergebnis. Hierzu heißt es in §560 Abs. 4 BGB:

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Zu Voraussetzungen und Umfang einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen hat der BGH in einem Urteil vom 28.9.2011, VIII ZR 294/10, ausführlich Stellung genommen:

• Basis der Anpassung ist die letzte vorliegende Betriebskostenabrechnung; nicht maßgeblich ist hingegen die „letztmögliche“ Abrechnung, die noch nicht erstellt ist.

• In der Regel ist ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrages an Betriebskosten als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen. Dementsprechend kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen in der Regel um ein Zwölftel der Nachzahlung erhöhen.

• In die Anpassung der Vorauszahlungen können auch Umstände einfließen, die außerhalb der letzten Betriebskostenabrechnung liegen. Dann kommt eine Anpassung über den Betrag hinaus in Betracht, der sich aus dem vorigen Abrechnungsergebnis errechnen lässt. Als möglichen Fallnennt der BGH steigende Energiekosten. Dabei müssen die zu erwartenden Kostensteigerungen konkret zu erwarten sein. Ein bloßer „Sicherheitszuschlag“ auf die anhand der letzten Abrechnung errechnete Erhöhung mit Hinweis auf allgemein zu erwartende Preissteigerungen ist hingegen nicht zulässig.

HEIZKOSTEN SENKEN

… so lassen sich unnötige Kosten vermeiden! 

✓  Raumtemperaturen und Thermostate richtig einstellen!

Stufe 2 entspricht etwa 16 °C, Stufe 3 etwa 20 °C und Stufe 4 etwa 24 °C.
Jedes Grad weniger spart circa 6 Prozent Heizkosten!

✓  Heizkörper nicht verdecken!

Damit sich die Wärme gleichmäßig im Raum verteilen kann, sollte jeder Heizkörper gut zu sehen sein.
Tipp: zusätzlich Zimmertüren geschlossen halten!

✓  Heizung nachts und bei Abwesenheit herunterdrehen!

Wärme ist nur wichtig, wenn jemand in der Wohnung ist.
Tipp: In einem kühleren Schlafzimmer schläft man besser.

✓  Lüften nicht vergessen!

Kurzes und regelmäßiges Stoßlüfen sorgt nicht nur für frische Luft, sondern verschwendet auch weniger Energie als ein gekipptes Fenster!
Tipp: Drehen Sie beim Lüften die Heizung herunter, ansonsten dreht sich die Heizung heißer auf und Sie heizen zum Fenster hinaus!

STROMKOSTEN SENKEN

..so lässt sich bares Geld sparen!    

✓  Überprüfen Sie die Temperatur im Kühlschrank!

7 °C im oberen Fach reichen aus. Mit nur 1 °C mehr senken Sie den Stromverbrauch um etwa 6 Prozent!
Im Gefrierfach sind -18 °C optimal.

✓  Benutzen Sie einen Sparduschkopf oder einen Perlator beim Wasserhahn!

Beides zahlt sich aus. Auch warmes Wasser verursacht Energiekosten!

✓  Spülmaschine immer voll einräumen und Eco-Programm nutzen!

Waschgänge von 45 bis 55 °C laufen zwar länger, aber reinigen auch gut und senken die Kosten für Wasser und Energie.

✓  Wäsche mit niedrigen Temperaturen waschen!

Bei Waschmaschinen reichen Waschvorgänge mit 30 bis 55 °C aus. Ihre Kleidung hält dann sogar länger.
Nutzen Sie zudem dasEco-Programm und lassen Sie die Wäsche an der Luft trocknen statt im Trockner.

Das Bundeswirtschaftsministerium (BMWK) stellt auf seiner Internetseite ein interaktives Tool bereit, das die unterschiedlichen Fälle abbildet: Zum Online-Tool des BMWK https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Module/entscheidungsfinder-gas-abschlag-dezember/entscheidungsfinder.html zur Dezember-Soforthilfe. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften, die Gas oder Fernwärme beziehen, können die Entlastung in Anspruch nehmen. Sie müssen diese im Zuge der Jahresabrechnung 2022 an die Wohnungseigentümer weitergeben.